
最近朋友圈里,中介们又嗨了。 上海3月二手房卖了3万多套,数据亮得晃眼,都说市场彻底火了,房价要摁不住了。 但你猜怎么着? 我扒开数据一看,这3万多套成交里,竟然有超过七成,总价都没超过300万。 每10个冲进市场买房的人里头,得有7个,掏空家底也只能摸到300万这条线。
这热度,听着吓人,可味道全变了。
售楼处人挤人,电话被打爆,这些热闹背后,是一批被房价跌怕了的房东,终于肯“割肉”了。 上海内环边上的老小区,前两年挂450万没人理,现在业主一咬牙降到320万,周末立马能引来好几波人看房。 这不是涨价的前奏,这是“以价换量”玩到了高潮。 价格跌得足够疼,才换来了这一波成交量。

再看看北京,情况差不多。 3月网签近2万套,其中300万以下的房子占了三分之二。 的经纪人老李跟我说,现在能快速成交的,清一色是小两居或者紧凑三居,总价卡死在300万左右。 超过500万的房子,带看量是上来了,但客户看完总是一句话:“再等等,还能谈。 ”业主想涨个十万? 客户扭头就走,根本不带犹豫的。
这股风也吹到了武汉、南京这些地方。 朋友在武汉想换个大点的房子,把自家90多平的老房子挂出去,中介直接建议:“别想去年那个价了,照着小区最近成交的最低价挂,还得再让一点,不然连看的人都没有。 ”他那边卖不动,这边看中的改善盘,销售倒是热情,可价格一分不让,于是整个换房计划就卡在半空,动弹不得。
这轮所谓的回暖,筋骨是软的。 全靠那些急着结婚、等着孩子落户上学的纯刚需在撑着。 他们是被现实推着走,不得不买。 而真正能带动市场的改善型需求,比如卖了小的换大的,现在基本处于“躺平”状态。 为什么? 因为卖不掉旧的,就没钱没资格换新的。 市场像缺了一环的链条,怎么都转不顺畅。
更关键的是,大家手里真的没钱了,或者说,不敢花钱了。 央行一季度的数据摆在那儿,住户贷款增加得很少,更多人宁愿把闲钱拿去提前还房贷。 加杠杆买房? 想想未来二三十年的月供,心里都打颤。 现在冲进去买300万房子的人,多半是集齐了双方父母六个钱包,付完首付,每个月工资一大半直接划给银行,这种购买力,你说能支撑房价涨多久?

所以,别看挂牌量好像从最高峰下来了一点,但那池子水还是深不见底。 上海、北京二手房挂牌量依然在8万套、10万套级别徘徊。 每个小区,同户型在卖的都有好几套,买家可以慢慢挑、细细比。 这根本不是卖家市场,而是买家市场,是买方拿着钱,从容不迫地挑拣卖方的市场。
政策层面,今年初的动静确实给了市场一颗定心丸。 上海放宽了外环外单身限购,公积金贷款额度也大幅提高。 但这些政策明眼人都懂,是“纾困”,是“疏通”,绝不是“刺激”。 目的就是让那些真实的、被卡住的需求能够释放出来,让市场能正常交易,别僵在那里。 指望政策像过去那样拉起一波大涨行情,恐怕是想多了。
现在市场里最焦虑的,其实是那些手握多套房、等着反弹出货的人。 他们眼看着成交量起来,心里痒痒的,试探性地把报价调高5万、10万。 结果呢? 看房的人立马少一半。 中介也学精了,现在都劝房东:“真想卖,就挂一个最有竞争力的价,别浪费大家时间。 ”价格,依然是那把最关键的钥匙。
那么,现在市场上到底谁在笑? 可能是那些等了很久、预算严格卡在300万以内的首套房买家。 他们终于等到了一个可以仔细挑选、还能讨价还价的窗口期。 也可能是那些诚心卖房置换、主动大幅降价的房东,他们虽然肉疼,但好歹套现了,拿到了下一步生活的主动权。
至于那些听着“回暖”风声,就想冲进去投资抄底的人,我劝你冷静。 看看那些核心城市豪宅的成交吧,依旧不温不火。 资金正在用脚投票,它们比谁都清醒。 房子的金融属性正在褪色,居住属性被摆到了最前面。 闭眼买房就能赚钱的时代,那张旧船票,已经登不上如今的客船了。
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