最近朋友圈里，中介们又嗨了。 上海3月二手房卖了3万多套，数据亮得晃眼，都说市场彻底火了，房价要摁不住了。 但你猜怎么着？ 我扒开数据一看，这3万多套成交里，竟然有超过七成，总价都没超过300万。 每10个冲进市场买房的人里头，得有7个，掏空家底也只能摸到300万这条线。
这热度，听着吓人，可味道全变了。
售楼处人挤人，电话被打爆，这些热闹背后，是一批被房价跌怕了的房东，终于肯“割肉”了。 上海内环边上的老小区，前两年挂450万没人理，现在业主一咬牙降到320万，周末立马能引来好几波人看房。 这不是涨价的前奏，这是“以价换量”玩到了高潮。 价格跌得足够疼，才换来了这一波成交量。
再看看北京，情况差不多。 3月网签近2万套，其中300万以下的房子占了三分之二。 的经纪人老李跟我说，现在能快速成交的，清一色是小两居或者紧凑三居，总价卡死在300万左右。 超过500万的房子，带看量是上来了，但客户看完总是一句话：“再等等，还能谈。 ”业主想涨个十万？ 客户扭头就走，根本不带犹豫的。
这股风也吹到了武汉、南京这些地方。 朋友在武汉想换个大点的房子，把自家90多平的老房子挂出去，中介直接建议：“别想去年那个价了，照着小区最近成交的最低价挂，还得再让一点，不然连看的人都没有。 ”他那边卖不动，这边看中的改善盘，销售倒是热情，可价格一分不让，于是整个换房计划就卡在半空，动弹不得。
这轮所谓的回暖，筋骨是软的。 全靠那些急着结婚、等着孩子落户上学的纯刚需在撑着。 他们是被现实推着走，不得不买。 而真正能带动市场的改善型需求，比如卖了小的换大的，现在基本处于“躺平”状态。 为什么？ 因为卖不掉旧的，就没钱没资格换新的。 市场像缺了一环的链条，怎么都转不顺畅。
更关键的是，大家手里真的没钱了，或者说，不敢花钱了。 央行一季度的数据摆在那儿，住户贷款增加得很少，更多人宁愿把闲钱拿去提前还房贷。 加杠杆买房？ 想想未来二三十年的月供，心里都打颤。 现在冲进去买300万房子的人，多半是集齐了双方父母六个钱包，付完首付，每个月工资一大半直接划给银行，这种购买力，你说能支撑房价涨多久？
所以，别看挂牌量好像从最高峰下来了一点，但那池子水还是深不见底。 上海、北京二手房挂牌量依然在8万套、10万套级别徘徊。 每个小区，同户型在卖的都有好几套，买家可以慢慢挑、细细比。 这根本不是卖家市场，而是买家市场，是买方拿着钱，从容不迫地挑拣卖方的市场。
政策层面，今年初的动静确实给了市场一颗定心丸。 上海放宽了外环外单身限购，公积金贷款额度也大幅提高。 但这些政策明眼人都懂，是“纾困”，是“疏通”，绝不是“刺激”。 目的就是让那些真实的、被卡住的需求能够释放出来，让市场能正常交易，别僵在那里。 指望政策像过去那样拉起一波大涨行情，恐怕是想多了。
现在市场里最焦虑的，其实是那些手握多套房、等着反弹出货的人。 他们眼看着成交量起来，心里痒痒的，试探性地把报价调高5万、10万。 结果呢？ 看房的人立马少一半。 中介也学精了，现在都劝房东：“真想卖，就挂一个最有竞争力的价，别浪费大家时间。 ”价格，依然是那把最关键的钥匙。
那么，现在市场上到底谁在笑？ 可能是那些等了很久、预算严格卡在300万以内的首套房买家。 他们终于等到了一个可以仔细挑选、还能讨价还价的窗口期。 也可能是那些诚心卖房置换、主动大幅降价的房东，他们虽然肉疼，但好歹套现了，拿到了下一步生活的主动权。
至于那些听着“回暖”风声，就想冲进去投资抄底的人，我劝你冷静。 看看那些核心城市豪宅的成交吧，依旧不温不火。 资金正在用脚投票，它们比谁都清醒。 房子的金融属性正在褪色，居住属性被摆到了最前面。 闭眼买房就能赚钱的时代，那张旧船票，已经登不上如今的客船了。
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